Locaciones, tema tan mal tratado  en los últimos días en todos los medios.-

 Tema sensible a la sociedad, pues afecta a la vivienda de muchas familias argentinas.- Es importante tener en claro el porqué de la suba de los alquileres,  en primer lugar es que si tenemos una inflación que supero el 30% las locaciones van a aumentar al mismo ritmo, cuando se dice “ al momento de renovar  los alquileres los inquilinos se encuentran con una suba entre el 25% y el 30 %”, es simplemente la actualización del valor locativo a la inflación.-  Esto no sucede hoy,  ha sido siempre, en una época los alquileres se indexaban mensualmente según el costo de vida, en la época de la convertibilidad los alquileres comenzaban y terminaban con una mismo valor, y al finalizar el contrato se actualizaban pero en menor proporción a la de hoy, en época de inflación como esta, no hay otra opción más que actualizar según la inflación, sino los alquileres no serían rentables.

 Pero existe otro motivo por el cual los alquileres aumentan, las locaciones tienen que rendir al propietario entre el 4 y el 5 % anual,  si las propiedades aumentan y en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde las propiedades se venden en dólares, si el dólar aumenta, los alquileres aumentan en la misma proporción, si esto no sucediera no habría en el mercado departamentos en alquiler, y eso al único que perjudicaría seria a  los inquilinos.- En un mercado con oferta mejora el valor del alquiler y las condiciones, cuando hay poca oferta el inquilino tiene pocas posibilidades de elegir.- No le conviene a nadie un mercado de locaciones regulado porque atemoriza al propietario, quien inmediatamente retira del mercado sus propiedades, y ponen a los inquilinos en inferioridad de condiciones a la hora de negociar su contrato.-

Por Ángela Mazzucchelli
Mat. CUCICBA 5018
@angelajosefina1
ajmpropiedades@gmail.com
154.187.1471

FRANQUICIAS INMOBILIARIAS:

Hoy leí un articulo con el cual estoy totalmente de acuerdo por lo que lo transcribo para que  ustedes también puedan ponerse al tanto y dejen su comentario en el Blog

El Dr. Ruben Vallejo, Abogado y Corredor inmobiliario, miembro del Tribunal de Ética y Disciplina de ICCA y de CUCICBA nos brinda claridad sobre la legalidad de las franquicias inmobiliarias.

SOBRE FRANQUICIAS INMOBILIARIAS:  

Entiendo que las franquicias no tienen cabida en una “profesión” como lo es el ejercicio del Corretaje inmobiliario en toda la República Argentina. 

Desde el punto de vista legal, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) le dedica al tema “franquicia” 13 artículos (1512 al 1524 inclusive). Y no deja ninguna duda desde su definición en el art. 1512, “Concepto. Hay franquicia comercial….”. O sea la franquicia es aplicable al comercio, no a la profesión. 

De hecho la Ley Nacional 20.266 modificada por la Ley Nacional 25.028, dejan en claro que para ejercer la profesión de Corredor se debe estar inscripto en la matrícula de la jurisdicción que corresponda, cumpliendo los requisitos de la ley, entre otros el del título universitario. 

Desde el punto de vista pragmático, hay “empresarios” que han visto la oportunidad de comercializar nuestra actividad profesional, otorgando franquicias a personas a las que les interesa la actividad inmobiliaria y otras que también la ven como una salida laboral. La realidad nos muestra que se venden franquicias a personas con matricula o sin ella. Y quienes adquieren una franquicia pretenden hacer un comercio de lo que es hoy una profesión. 

Estos pseudo “empresarios” captan a personas para “formar equipos” en sus oficinas y estas personas se manejan como matriculados sin serlo, pero tampoco tienen el carácter de dependientes (empleados), en síntesis y para no hacer más larga la historia prestan su nombre y su matrícula (en caso de tenerla vigente) a gran cantidad de personas. 

Hay abultada normativa que no permite el prestar el nombre y la matricula, vaya como ejemplo el inc. 1 del art 13 de la ley 2340 CABA, que prescribe entre las prohibiciones de los Corredores inmobiliarios, “Está prohibido a los corredores inmobiliarios: Permitir, en forma expresa o tácita, que su nombre o denominación sean utilizados para ejercer actos de corretaje por personas no matriculadas salvo por sus dependientes”. 

Para sintetizar. NO debe permitirse el ejercicio de una profesión sin matrícula y tampoco permitir el encubrimiento de la relación laboral. 

Ruben L. VALLEJO – Titular de Faver propiedades.
Corredor Inmobiliario Matricula CUCICBA N° 2706.



Dr. Ruben Vallejo.

SEAMOS RESPONSABLES

VALORES DE LOCACION

Es muy importante aclarar en relación a los informes periodísticos vertidos en las ultimas semanas, que los valores locativos de los inmuebles varían de acuerdo a antigüedad, zona, estado, disposición, ect, ect. No se debe mal informar, pues la mala información altera el estado del mercado y al único que perjudican es al inquilino. 

Es mi experiencia que esta ultima semana los propietarios, a los que le administro sus locaciones, han venido a consultarme si sus alquileres habían quedado desactualizado, en el precio, pues según dicen, un departamento de 2 ambientes tiene un valor de $ 6.500, he tenido que aclarar que seria imposible alquilar un departamento de 2 ambientes interno en la zona de San Cristobal, con unas expensas de $ 1.100, de 30 años de antigüedad, en ese valor. Quizás en la zona de Palermo o Belgrano sea posible, y solo digo quizás pues la locación esta relacionada directamente con el ingreso (sueldo) de  quien alquila, y si como inmobiliaria, somos responsables, debemos tener en cuenta los ingresos del inquilino para que pueda pagar no solo el alquiler sino expensas, servicios e impuestos, ademas de continuar viviendo.- Es muy importante que el mercado tenga conciencia de que a un propietario no le conviene tener desocupada una unidad pues los costos de mantenimiento son altos, que un inquilino no puede contratar inmuebles que no pueda pagar pues, terminar en un juicio por cobro de pesos perjudica su futuro crediticio, y altera el estado familiar, no olvidemos que estamos hablando de vivienda familiar.- En conclusión mal informar daña a los inquilino, a los propietarios, a las inmobiliarias, seamos responsables.
Por Ángela Mazzucchelli
Mat. CUCICBA 5018
@angelajosefina1
ajmpropiedades@gmail.com
154.187.1471

Redactar un contrato de alquiler

En la redacción de un Contrato de Locación, debe estar bien determinado el uso del bien, si es para vivienda familiar, profesional o destino comercial, en el caso de que sea para comercio debe detallarse la actividad, pues el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires lo requiere para las habilitaciones, tambien se debe tener en cuenta el Codigo de Planeamiento Urbano en el caso de Comercios, pues hay zonas en las que estan prohibidas algunas actividades comerciales.- Es fundamental detallar perfectamente el canon locativo como así mismo cuales son las obligaciones de pago del locatario, (impuesto, servicios, expensas).- El importe del deposito en garantía, que no puede exceder de un mes por año de contrato, y en que plazo se reintegrara al locatario una vez finalizado el contrato y restituido el inmueble a la locadora.-

Plazo de la locación: En el contrato de locación debe figurar el comienzo y el fin del contrato, la fecha en que finaliza el contrato de locación es improrrogable, solo si las partes firmaran otro contrato o un convenio de desocupación, el inquilino debe entregar en la fecha estipulada, libre de ocupantes y efectos.- Articulo 1198 del Nuevo Código Civil y Comercial El plazo mínimo de la locación de inmueble.- El contrato de locación si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.-

El estado en que se entrega el inmueble y cuales son las obligaciones del locatario a la entrega, ( es importante que el propietario entregue la unidad en perfecto estado, para poder reclamar al final del contrato que así sea devuelta).- Rescisión anticipada: el locatario podrá rescindir el contrato de locación, pasado los seis (6) meses de firmado el contrato con las sanciones económicas que marca la Ley ( indemnizar al propietario con un mes y medio de locación si rescinde dentro del primer año y de un mes si lo hiciera dentro del segundo año).- Garante: normalmente se solicita un garante propietario, el cual deberá presentar el titulo de propiedad, y el agente inmobiliario solicitara al Registro de la Propiedad Inmueble Certificado de Dominio e Inhibición y de no ser un familiar directo del inquilino el Certificad Nro 5 de frecuencia.- Es muy importante para el locador (propietario) que el garante sea solvente pues es a quier recurrirá ante la falta de pago del locatario (inquilino).- Las obligaciones del garante terminan al finalizar el contrato de locación y restituido el inmueble al locador.- Clausula Punitoria: En la misma se estipulan cuales son los intereses punitorios por el atraso en el pago de la locación y/o en la entrega de la unidad.-

Constitucion de domicilio: Todas las partes deben constituir domicilio legal donde serán validas todas las intimaciones y notificaciones derivadas del contrato de locación sean estas judiciales y/o extrajudiciales, aunque se hubieren mudado, si no informaron fehacientemente a la otra parte.-  

Es muy importante Certificar las firmas ante escribano publico, tanto del inquilino como de los garantes, para el caso de destino comercial o profesional también hay que certificar firmas del propietario pues así lo requiere el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para habilitar.-

En el caso de tratarse de departamentos en edificios es importante que el inquilino tome conocimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración y del Reglamento Interno del edificio, para no tener problemas con mascotas, horarios de mudanzas, horarios de ruidos molestos, y destinos de la unidad.-

Cualquier consulta puede efectuarla  por mail.-

Por Ángela Mazzucchelli
Mat. CUCICBA 5018
@angelajosefina1
ajmpropiedades@gmail.com
154.187.1471